EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA xxxxxxxxxxVARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE/MG

Processo nº. xxxxxxxxxxxxxx

                                   xxxxxxxxxx, já qualificado, nos autos da Ação de Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios C/C Reparação Cível Por Danos Materiais, que lhe move xxxxxxxxxxxxx, ambas já qualificadas nos autos, vem respeitosamente a presença de V.Exa., através de seus procuradores (procuração anexa), apresentar CONTESTAÇÃO, pelos seguintes motivos de fato e de direito:

I. Breve síntese dos fatos.

Trata-se de cobrança de aluguéis, referente aos meses de maio e junho/2011, cumulada com reparação cível por danos materiais no imóvel, objeto do contrato de locação que teve inicio em 07/01/2005 com encerramento em 31/12/2010.

Após o encerramento do prazo contratual originário em 01/07/2008, e em virtude de seu aditamento, o prazo da locação foi prorrogado para 31/12/2010, reajustando-se o valor do aluguel de R$ 1.250,00 (um mil, duzentos e cinqüenta reais), para R$ 2.000,00 (dois mil reais), sendo que o referido aditamento ficou devidamente ajustado entre as partes, conforme documento em fl. 30/31.

Encerrado o prazo do aditamento em 31/12/2010, o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado, e o valor do aluguel teria sido, segundo argumento e dedução das autoras, reajustado de R$ 2.000,00 (dois mil) reais para R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais).

 Quanto a reparação por danos materiais no imóvel, o evento danoso e ilícito teria ocorrido por conduta culposa da 1ª Ré, em deixar destrancado e desprotegido o respectivo imóvel.

A alegação foi a de que a depredação, ocorreu quando o imóvel ainda estava sob a responsabilidade da Ré, sendo que o mesmo teria ficado destrancado e desprotegido mesmo tendo o evento danoso ocorrido 03 (três) dias, após a entrega das chaves que ocorreu no dia 17/06/2011, (conforme recibo de fl. 34), e os danos ocorreram somente no dia 20/06/2011, conforme Boletim de Ocorrência.

E em razão do evento ilícito e danoso, administrador responsável pela vistoria no imóvel, verificou ainda a falta de vários itens, como Caixa do Relógio de Energia, maçanetas nas portas, torneiras, chaves internas da casa, etc.

Constatou ainda o administrador, que o imóvel estava amplamente danificado, como cortinas arrancadas, fios elétricos cortados, bem como outros estragos descritos na exordial.

Assim, as reparações cíveis seriam devidas, a título de danos materiais, e que a 1ª Ré, agindo com negligência, ao deixar o imóvel destrancado, o que teria facilitado a empreitada criminosa.

Juntou na inicial, planilha de cálculos com os supostos valores que teriam ou serão gastos com a reforma do imóvel, mesmo sem juntar qualquer tipo de nota fiscal, recibo da mão de obra, que pudesse comprovar o pleito.

Em apertada síntese, esses são os fatos.

II. DAS PRELIMINARES

II.a) Do Reajuste da Taxa de Aluguel – Pedido Juridicamente Impossível – Carência de Ação.

Consoante a narrativa da peça inicial, e cópia do aditamento contratual em fls. 30/31, na Cláusula Primeira, o seu prazo de vigência prorrogado mais 30 (trinta) meses, sendo do dia 01/07/2008, até 31/12/2010, alterando o valor do aluguel de R$ 1.250,00 (um mil, duzentos e cinqüenta) reais, para R$ 2.000,00 (dois mil) reais.

Findo o prazo previsto no aditamento em 31/12/2010, conforme alegação das autoras o contrato teria sido prorrogado por prazo indeterminado, e alterando-se o valor do aluguel para R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos) reais, apesar de, ressalta-se, não terem juntado aos autos nenhum documento que comprovasse a aceitação quanto o seu reajuste.

Neste contexto e por previsão legal, o pleito das autoras é impedido pois de acordo com art. 46, §1º da Lei 8245/1991, vencido o prazo estipulado entre as partes, se o locatário continuar com a posse do imóvel e sem oposição do locador (o que ocorreu), existe a presunção de prorrogação por prazo indeterminado, e serão mantidas as demais cláusulas e condições do contrato do original, in casu, sobre o  valor do respectivo aditamento qual seja R$ 2.000,00 (dois mil) reais.

Vale a pena transcrever na sua literalidade, o mencionado artigo da Lei de Locações de Imóveis, senão vejamos.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. (grifamos)

Ao que se tem da norma legal, impossibilita, pois no caso em tela, o reajuste do valor do aluguel da forma em que foi pleiteado pelas autoras na presente ação, devendo então ser extinto o processo nos termos do art. 267, VI do CPC, quanto ao pedido de reajuste do valor do aluguel de R$ 2.000,00 (dois mil) reais para R$ 3.500,00 (tres mil e quinhentos) reais, por colidir frontalmente com a norma legal acima descrita.

Ocorre que após a prorrogação do contrato de aluguel não houve qualquer tipo de manifestação das partes, notadamente quanto ao seu reajuste, fato este corroborado pela falta do documento hábil a comprovar o pleito das autoras.

II.b) Da reparação por danos materiais – Pedido Juridicamente Impossível -  Falta do Nexo de Causalidade e Conduta Culposa ou Dolosa

Aduzem na peça vestibular que após a entrega provisória das chaves, o responsável pela administração do imóvel foi ao local com o objetivo de realizar a vistoria, quando então, constatou que estava destrancado com seus portões abertos e sem chaves nem cadeados, foi quando verificou a depredação sofrida no imóvel.

Como transcrito alhures, a entrega provisória das chaves pela 1ª Ré ocorreu em 17/06/2011, e somente no dia 20/06/2010, o administrador foi ao imóvel para realizar a sua vistoria, e ao chegar constatou os estragos.

Para fundamentar o pleito da indenização por danos materiais ocorridos no imóvel, indicam o art. 186 do Código Civil, que impõem o dever de indenizar caso alguém por ação ou omissão cometa cause danos a outrem.

Alegaram ainda que o imóvel, objeto do contrato de locação foi restituído em condições muito inferiores a data para a sua entrega da locação.

Por essas alegações acima descritas, é extremamente necessário tecer algumas observações sobre os institutos da responsabilidade civil no ordenamento jurídico brasileiro.

A responsabilidade civil no ordenamento jurídico brasileiro, é uma idéia de atribuição, ou seja,  atribuir a alguém a obrigação da indenizar, desde que verificados os efeitos jurídicos danosos decorrente de seu comportamento doloso ou culposo.

Os pressupostos gerais da responsabilidade civil são três: a conduta humana (positiva ou negativa), o dano ou prejuízo, e o nexo de causalidade, que devem ser verificadas para gerar a obrigação de indenizar outrem.

Responsabilidade subjetiva que é a regra geral do Código Civil de 2002, é aquela em que a obrigação de indenizar só ocorre com a comprovação de dolo ou culpa por parte do causador do dano, cabendo pois ao prejudicado o ônus de demonstrar a existência do elemento subjetivo, ou seja a culpa.

A lei impõe, entretanto, em determinadas situações, a obrigação de reparar o dano independentemente de culpa. É a responsabilidade objetiva ou teoria do risco, que prescinde de comprovação da culpa para a ocorrência do dano indenizável. Basta haver o dano e o nexo de causalidade para justificar a responsabilidade civil do agente.

A alegação de que o imóvel foi devolvido em situação muito diferente a entrega para a locação, e acreditar ser este o fato gerador da obrigação de indenizar, seria o mesmo que imputar a 1ª Corre, a responsabilidade objetiva, acreditando que o contrato de locação como uma espécie de nexo de causalidade já é um absurdo, por total falta de previsão legal.

In casu, compulsando os autos, não foi sequer demonstrada qualquer tipo de conduta culposa por parte da 1ª Corre, que pudesse gerar o evento danoso, pelo contrário as próprias provas juntadas, demonstram que não teve qualquer participação na depredação do imóvel, haja vista que na data do ocorrido o imóvel já tinha sido devolvido a posse para as autoras.

Ocorre que da maneira em que foi descrito o evento, capaz de gerar alguma obrigação de indenização, foi deduzido, imaginado que a 1ª Corre, ora locatária deveria ser responsabilizada por uma conduta que não concorreu.

O evento danoso ocorreu sim por culpa exclusiva das autoras, uma vez que somente após 3 (três) dias após a entrega das chaves, quando deveria ter ido desde logo, o administrador (negligente) foi ao imóvel realizar a vistoria e promover a sua manutenção, seria por si só um fato gerador que exclui qualquer responsabilidade da 1ª Corre, sendo uma causa que  rompe o nexo jurídico de causalidade com o evento danoso.

Por todo exposto, sequer imaginar a hipótese absurda de condenar a autora pelos danos materiais ocorridos no imóvel, seria imputar a mesma a teoria da responsabilidade objetiva, o que mesmo assim, não restou comprovado sequer o nexo de causalidade com os danos ocorridos no imóvel.

Destarte, deve então ser extinto o processo sem julgamento do mérito, pois não existe qualquer fundamento jurídico que corrobore o pleito da indenização por danos materiais.

III – DO MÉRITO

II.A) Do Reajuste da Taxa de Aluguel – Falta do Aditamento Contratual

Na eventualidade de ser ultrapassada a preliminar argüida, por carência da ação e por falta de norma legal que fundamente o pedido, no mérito não merece prosperar o pedido de reajuste da taxa de aluguel.

Compulsando os autos, verifica-se que as autoras, juntaram o contrato original da locação do imóvel e o seu respectivo aditamento, conforme explanado alhures, mas quanto ao reajuste do aluguel, pelo valor pleiteado, qual seja, R$ 3.500,00, não foi sequer demonstrado nada que pudesse provar a alegação.

Assim sendo, é extremamente necessário ainda, descrever comentários acerca dos contratos jurídicos, que deve ser celebrado  de acordo com a vontade dos contratantes e que em regime de cooperação visam atender desejos ou necessidades individuais ou coletivas em busca da satisfação pessoal.

Para o jurista e professor Paulo Nader, contrato:

é acordo de vontades que visa a produção de efeitos jurídicos de conteúdo patrimonial. Por ele cria-se, modifica-se ou extingue a relação de fundo econômico. (NADER, 2005, p. 10)

Já o doutor e também professor, César Fiúza, aduz que:

Contratos são negócios jurídicos. Por sempre dependerem de pelo menos duas atitudes, de pessoas diferentes, pode-se classifica-los como negócios bilaterais ou plurilateriais.

Logo, a cobrança do aluguel, referente aos meses de maio e junho/2006, com seu valor reajustado para absurdos R$ 3.500,00 deve ser julgado totalmente improcedente.

II.B) Da reparação por danos materiais – Falta de demonstração de culpa da  1ª ré

Na absurda eventualidade de não ser extinto o processo quanto ao pedido de indenização por danos materiais ocorridos no imóvel, no mérito não deve ser acolhido o pedido.

Não existe nenhuma prova que ligue a 1ª Ré concorreu com evento danoso, mas sim presunções de que a mesma deveria ser responsabilizada pela depredação ocorrida no imóvel.

Restou demonstrado apenas os danos sofridos pelo imóvel, uma vez que juntaram em fls. 38/70 várias fotos com os estragos causados, mas esse fato, não tem o valor comprobatório necessário que possa ensejar uma eventual condenação de indenização por danos materiais.

Ocorre, que para não terem que assumir o prejuízo ocorrido por culpa do administrador (negligente) do imóvel, que deveria ter realizado sua vistoria no mesmo dia da entrega das chaves, tentam imputar a 1ª Corre acreditando que a mesma seria responsável indireta pelas depredações ocorridas.

Não demonstrada pois qualquer conduta da 1ª Ré culposa que resultasse nas depredações sofridas no imóvel, deve o pedido de reparação por danos materiais ser julgado totalmente improcedente.

II.C) Da Falta de Documento comprobatórios da planilha de débitos para a reforma do imóvel.

De acordo com planilha de cálculos em fl. 04, a qual descreve vários itens para a reforma do imóvel, o material e a mão de obra da pintura que totalizam o valor de R$ 4.561,00 (quatro mil, quinhentos e sessenta e um reais).

Contudo, sequer foi juntando qualquer tipo de documento comprobatório para mensurar o valor correto, que descrevesse de forma clara os gastos com a reforma do imóvel.

Assim na hipótese absurda de condenar a Ré pelos danos causados em virtude da negligencia do administrador, devem ser juntados aos autos, comprovantes caso o valor tenha sido gasto, e caso não tenha, que seja feito orçamento em 03 (três) empresas especializadas na venda de material de construção.

III – Da Justiça Gratuita

Requer, ainda, os benefícios da Justiça Gratuita, por não possuir condições de arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do seu sustento e o de sua família, tudo em conformidade com a lei 1.060/50 e declaração de hipossuficiência anexo.

III – DOS PEDIDOS

Por todo o exposto, requer:

1) - Que seja acolhidas todas as preliminares para a extinção do processo quanto ao pedido de reajuste sobre o valor do aluguel, e quanto a obrigação de indenizar pelos danos materiais em virtude da depredação ocorrida no imóvel. E na hipótese de serem ultrapassadas as preliminares, requer que sejam julgadas totalmente improcedentes a cobrança quanto a diferença do valor reajustado de forma unilateral pelas autoras.

2) - Quanto aos danos materiais, na eventualidade de serem os réus condenados, que sejam apresentados comprovantes de pagamento sobre os valores gastos e caso não tenha sido feita a obra que seja determinado a realização de vários orçamentos para se chegar ao valor correto.

3) - Requer ainda, que sejam concedidos aos réus o benefício da justiça gratuita, ao réu, na forma da Lei 1060/50.

4) - Seja o Réu condenado a pagar custas processuais e honorários advocatícios, a serem arbitrados por V. Exa., nos termos do art. 20 do CPC;

Protesta provar por todos meios de provas admitidas em direito, especialmente documental e pericial contábil caso seja necessário;

Termos em que,

Pede Deferimento.

Belo Horizonte, 26 de setembro de 2011.